Kupní smlouva podle nového občanského zákoníku 2014

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat věc (předmět koupě) a umožnit nabýt vlastnické právo k věci prodávajícímu. Povinnost kupujícího je věc převzít a zaplatit kupní cenu prodávajícímu.
Předmětem plnění kupní smlouvy je věc (vlastnické právo k věci) nikoli činnost. Pokud by šlo o úplatné poskytování činnosti, hovořili bychom v závislosti na poskytované činnosti o smlouvě příkazního typu, kontrolní činnosti, pracovní smlouvě atd.

Předmět koupě může být věc movitá, nemovitá i závod. NOZ také ve své výčtu pamatuje na úpravu prodeje zboží v obchodě a vedlejší ujednání ke kupní smlouvě.

Kupní cena

Určení kupní ceny ustupuje od požadavku sjednání ceny v souladu s právními předpisy, jak tomu bylo v předchozím občanském zákoníku, a pro určení kupní ceny vyžaduje pouze určitost ceny, kterou je možné stanovit i odkazem na způsob určení.

Kupní cena nemusí být určitá, pokud je dostatečně určen způsob jejího určení. Oproti předchozí právní úpravě, lze nově určit způsob určení kupní ceny např. na základě stanovení znalce XY, tzn., že smluvní strany si mohou v kupní smlouvě stanovit, že kupní cena za nemovitost bude určena na základě stanovení znalce XY. Dříve by takovéto ujednání způsobovalo neplatnost smlouvy.

Nabytí vlastnického práva

Otázka nabytí vlastnického práva není v oddíle zákona věnovaného kupní smlouvě upravena. Z toho důvodu se použije obecná úprava vztahující se k věcným právům (§ 1099 a násl). Právní úprava v NOZ upouští od nabytí vlastnického práva k věci tradicí, tzn. předání a převzetí věci a přiklání se k autonomii vůle stran, kdy práva a povinnosti stran vznikají, stejně jako vlastnické právo k věci se převádí, již samotným uzavřením smlouvy, resp. její účinností. Toto ustanovení je dispozitivní, tzn., že strany se mohou odchýlit a upravit si nabytí vlastnického práva odlišně (např. kupující nabude vlastnické právo k předmětu koupě až po zaplacení kupní ceny).

U movitých věcí určených druhově (tj. mouka, cihle...) se vlastníkem může stát jiná osoba až dostatečným odlišením druhově určené věci od jiných věcí téhož druhu. Věci movité a nemovité zapsané do veřejného seznamu se nabývá vlastnické právo k věci až zápisem do takového seznamu. Za veřejný seznam se nepovažuje registr vozidel.
V NOZ najdeme i ustanovení upravující převod vlastnického práva k cenným papírům.

Koupě movité věci

Za koupi movité věci se považuje:

• koupě, jejímž předmětem není nemovitá věc,
• koupě součásti nemovité věci (plody, materiál ze stavby, plot aj.), pokud ji kupující nabude odděleně od nemovitosti,
• smlouva o dodání spotřebního zboží, které je nutné sestavit nebo vytvořit,
• smlouva o dodání věci, která má být teprve vyrobena, pokud nedodal podstatnou část materiálu ten, komu má být věc dodána,
• smlouva o dodání věci, pokud nespočívá převážná část plnění dodavatele ve výkonu činnosti.

Pro nabytí movité věci není rozhodující výchozí stav, ale stav v jakém má kupující věc nabýt.

Př. Pan Novák (kupující) se rozhodl koupit 10 kg jablek od svého souseda (prodávající). Jablka na stromě jsou součástí stromu, který patří k pozemku, na němž strom roste. K uzavření kupní smlouvy a předání předmětu koupě dojde až poté co jsou jablka již sesbíraná a připravená.
Při uzavření kupní smlouvy bez určení kupní ceny platí cena obvykla, tzn. taková cena, za níž se stejný nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.

Práva a povinnosti prodávajícího

Prodávající je povinen odevzdat věc kupujícímu společně s doklady vztahující se k věci a umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k věci v souladu se smlouvou.

U odeslání věci kupujícímu obecně platí, že věc je odeslána kupujícímu předáním věci prvnímu dopravci k přepravě. Je-li kupujícím spotřebitel, považuje se věc za odevzdanou kupujícímu, až ji kupujícímu předá dopravce. Výjimku tvoří skutečnost, že kupující určil dopravce pro přepravu, to se pak postupuje v souladu s obecným pravidlem uvedeným výše.

NOZ řeší situaci, kdy přijde kupujícímu větší množství věcí, než bylo dohodnuto v kupní smlouvě. Pokud kupující bez zbytečného odkladu neodmítne dodání kusů navíc, považuje se kupní smlouva uzavřena i na přebytečné množství zboží.

Nezanedbatelnou povinností prodávajícího je předání dokladů potřebných k převzetí a užívání věci kupujícímu. Předává-li je prodávající při zaplacení kupní ceny, předá prodávající doklady v místě placení.

Práva z vadného plnění

NOZ se inspiroval u otázky práv z vadného plnění právní úpravou předchozího obchodního zákoníku. Práva z vadného plnění vznikají kupujícímu přímo ze zákona oproti právům plynoucích ze záruky za jakost. Vadou se rozumí nedostatek množství, jakosti, provedení, ale i plnění jiné věci a vada v dokladech nutných pro užívání věci.

V právní úpravě NOZ se zcela upouští od dělení vad na opravitelné a neopravitelné, jak to znal předchozí občanský zákoník. Nyní se vady věci určují podle hlediska intenzity spočívající buď v podstatném porušení smlouvy, nebo nepodstatném porušení smlouvy.

Bude-li mít věc vadu, která je považována za podstatné porušení smlouvy, má kupující právo si vybrat z práva na výměnu věci, práva na opravu věci, práva na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo práva odstoupit od smlouvy. Kupující musí sdělit volbu práva prodávajícímu při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady a tuto volbu již nebude moci bez souhlasu prodávajícího měnit.

Bude-li vadné plnění považováno za nepodstatné porušení smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud prodávající vadu včas neodstraní nebo ji odmítne odstranit, vzniká kupujícímu právo na slevu z kupní ceny nebo odstoupit od smlouvy. Jednou provedenou volbu nemůže kupující již bez souhlasu prodávajícího měnit.
Do odstranění vady kupující nemusí platit část kupní ceny, která odhadem přiměřeně odpovídá jeho právu na slevu.

Právo z vad se nově neprekluduje, ale promlčuje, pokud kupující neuplatní vadu věci u prodávajícího bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit. Prodávající musí promlčení v soudním řízení namítnout.

Záruka za jakost

Stejně jako u práva z vadného plnění i u záruky za jakost se zákonodárce inspiroval v předchozím obchodním zákoníku. NOZ opouští od použití termínu zákonná záruka za jakost a stanovuje vznik záruky za jakost smluvně nebo jednostranným prohlášením o záruce (např. v záručním listu). Záruku za jakost může dát kupující buď na určitou dobu (např. záruka 5 let) nebo na zachování obvyklých vlastností (např. záruka na nepromokavost bundy).

Účinky záruky má i uvedení doby použitelnosti věci na obalu nebo v reklamě. Některý výrobce nebo prodávající dává záruku pouze na jednotlivou součást věci. Lze se s tím setkat např. u jízdních kol, kde můžeme dostat záruku 10 let na rám jízdního kola.

NOZ upravuje počátek běhu záruční doby, ale nehovoří o přerušení běhu záruční doby v situaci, kdy kupující pro uplatnění vady věci nemohl, z důvodu odstraňování vady prodávajícím, věc fakticky užívat.

Povinnost kupujícího

Kupující je povinen zaplatit kupní cenu a převzít věc. Dostane-li se kupující do prodlení s převzetím věci nebo placením kupní ceny má prodávající povinnost k uchování věci a zároveň mu vzniká právo věc zadržovat, dokud nebudou uhrazeny účelně vynaložené náklady spojené s uchováním věci protistranou.

Nebezpečí škody na věci

Dle obecného pravidla nebezpečí náhodné škody na věci stíhá jejího vlastníka. Na kupujícího přechází nebezpečí škody na předmětu koupě s nabytím vlastnického práva.

Při koupi movité věci přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího převzetím věci, jinak okamžikem, kdy bylo kupujícímu umožněno s věcí disponovat. Předá-li věc kupujícímu 3. osoba, přechází nebezpečí škody na kupujícího okamžikem, kdy mohl s věcí nakládat. Nejdříve však dnem, kdy nastala prodávajícímu povinnost plnit (předat věc). Předala-li 3. osoba věc před tímto dnem, přechází nebezpečí škody až dnem, kdy má prodávající povinnost plnit. Z nového OZ byl vypuštěn požadavek vědomosti kupujícího o tom, že prodávající mu umožnil s věcí disponovat.

Vznikne-li náhodná škoda na věci po přechodu nebezpečí škody na kupujícího, nezbavuje to jeho povinnosti zaplatit kupní cenu. To neplatí, uplatní-li kupující právo žádat dodání náhradní věci nebo odstoupí-li od smlouvy.

Dostane-li se některá ze stran do prodlení s převzetím věci (např. kupující nepřevezme věci od prodávajícího po uzavření kupní smlouvy, prodávající nepřevezme od kupujícího věc s vadou či věc, kterou dodal nad rámec), může druhá strana poté, co poskytla dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí, věc svépomocně prodat. Učiní tak vlastním jménem na účet toho, kdo se ocitl s převzetím věci v prodlení. Výtěžek z prodeje vydá prodlévající straně po odečtení účelně vynaložených nákladů, které jí vznikly s úschovou věci a následně s jejím prodejem.
Jde-li o věci podléhající rychlé zkáze, není upozornění nutné.
 

Koupě nemovité věci

Smlouva o prodeji nebo koupi nemovité věci musí mít písemnou formu. V případě, že do právního vztahu vstupuje více osob, vyžaduje se, aby jejich projevy byly na téže listině. Písemná forma je vyžadována i pro změnu nebo zrušení kupní smlouvy.

Vedlejší ujednání (výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, výhrada lepšího kupce ad.) v písemné formě být nemusí, pokud se takovým ujednáním nezřizuje věcné právo k nemovitosti. Věcné právo zřizované vedlejším ujednáním vzniká až zápisem do veřejného seznamu.

NOZ řeší u koupě nemovité věci vady z plnění a umožňuje kupujícímu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, pokud výměra pozemku určena v kupní smlouvě neodpovídá skutečné výměře pozemku. Ustanovení o koupě nemovité věci také upravují právo kupujícího z vadného plnění, má-li stavba spojená se zemí pevným základem skrytou vadu.

VEDLEJŠÍ UJEDNÁNÍ PŘI KUPNÍ SMLOUVĚ

Výhrada vlastnického práva

Nově lze vztáhnout výhradu vlastnického práva i na nemovitost, což dříve nebylo možné. Pomocí výhrady vlastnického práva si může prodávající stanovit, že vlastnické právo přejde na kupujícího až úplným zaplacením kupní ceny. NOZ umožňuje vázat nabytí vlastnického práva kupujícím i na splnění jiné odkládací podmínky než jen zaplacení kupní ceny (např. okamžik převzetí nemovitosti....). Nebezpečí škody na věci však přechází na kupujícího již převzetím věci.
Výhrada vlastnického práva může být sjednána i ústně a to i v případě, že kupní smlouva na nemovitost má předepsanou písemnou formu. Výjimkou je zřízení výhrady vlastnického práva ve formě věcného práva k věci zapsané do veřejného seznamu.
Výhrada vlastnického práva působí pouze mezi kupujícím a prodávajícím (inter partes). Účinky vůči třetím osobám bude mít tehdy, byla-li výhrada v případě věci evidované ve veřejném seznamu (např. pozemek, budova evidovaná v katastru nemovitostí) zapsána do veřejného seznamu. U věci neevidované ve veřejném seznamu má výhrada účinky vůči 3. osobám, byla-li sjednána ve formě veřejné listiny (nejčastěji notářský zápis), příp. v písemné formě s úředně ověřenými podpisy.  

Výhrada zpětné koupě

Prodávajícímu vzniká právo požadovat vrácení věci v dohodnuté lhůtě. Pokud není lhůta ujednána, platí pro movité věci tříletá lhůta a pro nemovité věci desetiletá lhůta. Využije-li prodávající svého práva žádat vrácení věci má kupující povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět a prodávající má povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Nově přechází výhrada zpětné koupě i na dědice a lze ji uplatnit jak u movité tak nemovité věci, což v předchozím občanském zákoníku nešlo.
Byla-li výhrada zpětné koupě ujednána jako věcné právo zapsané do veřejného seznamu, může kupující zatížit věc jen se souhlasem toho, pro koho je právo zpětné koupě zapsáno.

Předkupní právo

Vychází z úpravy předchozího občanského zákoníku. Liší se terminologií, využívá označení předkupník (tj. prodávající), dlužník (kupující), koupěchtivý (třetí osoba).
Vlastník věci, u které bylo sjednáno předkupní právo má povinnost před jejím prodejem nebo jiném bezúplatném převodu nabídnout věc ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva. Povinností prodávajícího je nabídnout kupujícímu věc ke koupi za stejných podmínek jaké dohodl s koupěchtivým k okamžiku uzavření smlouvy.

Koupě na zkoušku

S drobnými odchylkami odpovídá právní úpravě obchodního zákoníku. Dochází ke změně délky zkušební lhůty pro movité věci 3 dny a pro nemovitosti 1 rok od uzavření smlouvy. Jde pouze o dispozitivní ustanovení tzn., že strany si mohou sjednat i jinou délku zkušební lhůty.
Koupě věci na zkoušku je vázána na podmínku, že kupující věc ve zkušební lhůtě schválí. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době. Právo věc odmítnout kupující ztrácí, pokud již nemůže věc vrátit, ve stavu v jakém ji převzal.

Výhrada lepšího kupce

Obsahuje-li kupní smlouva výhradu lepšího kupce, může prodávající odstoupit od stávající smlouvy, pokud se mu ve stanovené lhůtě přihlásí lepší kupec. Stanovení lepšího kupce je v dispozici prodávajícího, tzn., že nezáleží jen na výši nabídnuté kupní ceny.

Zdroj: Mgr. Veronika Křížová, Bezplatná právní poradna online