Bydlíme v podnájmu v 5-ti patrovém domě, v našem vchodě se na podzim 2022 vyskytly štěnice. Vyskytly se v 5. patře a podle pana deratizátora je viník jasný. Nicméně v lednu 2023 jsme je ve větší míře objevili i my doma ve 2. patře. Zde musím zdůraznit, že bytové družstvo bez problémů hradí veškeré deratizace a chemické přípravky.
Nicméně museli jsme zlikvidovat na naše náklady celou naši ložnici a postel s matracemi našeho malého syna. Od 2 půlky ledna 2023 spíme na zemi na nafukovacích matracích a nemůžeme si do bytu pořídit nic nového, protože štěnice můžou být zalezlé a podle firmy, která nám deratizuje byt, tak mohou vylézt i za pár měsíců. Museli jsme obětovat vlastní nábytek, ale i osobní věci, kvůli všem těm postřikům a plynovým bombám, ale také odvozem do sběrného dvoru, abych tady majitelce ochránil byt. Moje otázka je, jak bych měl postupovat v okamžité výpovědi smlouvy. Smlouvu máme na dobu určitou. Do poloviny tohoto května 2023. Nicméně chceme odejít do konce března 2023. Nedá se to s 2 dětma absolutně zvládat. Síla a koncentráty postřiku nám taky moc nepřidá. První dny od každého postřiku nás vše na těle moc štípalo. A za druhé jsem se chtěl zeptat, zda máme nárok na odškodné a od koho, na všechen ten nábytek v bytě, který tady budeme muset nechat, a který jsme už museli vyhodit. Bylo nám od pana deratizátora to tady nechat. Bohužel ne od všeho máme doklady o koupi. A Protože nechceme do nového bydliště přinést tyto štěnice. Které by tam v nábytku mohly být. Paní majitelku od ledna pravidelně informuji a posílám foto přes sociální sítě. Ale není tam nějaká starost. Nic. Moc děkuji za Vaši odpověď. S pozdravem Bartoloměj.
Odpověď:
Z Vašeho dotazu vyplývá, že máte uzavřenu podnájemní smlouvu s členkou družstva, čili nájemnicí. Nájem je uzavírán mezi vlastníkem bytu a nájemcem, podnájem pak mezi nájemcem a podnájemníkem. Vlastníkem bytu je tedy bytové družstvo. Pokud jde o zákonnou úpravu podnájmu, je v tomto ohledu občanský zákoník poměrně stručný. Podle názoru Nejvyššího soudu ČR se na podnájem použijí přiměřeně ustanovení upravující nájemní vztah (ačkoli právní obec se s tímto názorem často neztotožňuje a má za to, že podnájemní vztah se řídí čistě úpravou práv a povinností v podnájemní smlouvě).
Níže tedy k příslušné zákonné úpravě nájemního vztahu:
Podle občanského zákoníku (§ 2287) je nájemce oprávněn vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku nájmu vycházeli do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu zůstal. Pro tento případ se analogicky použije tříměsíční výpovědní lhůta, pokud není v nájemní smlouvě sjednána jiná. Tento výpovědní důvod by nejspíš ve Vašem případě obstál. Pronajímatel se může bránit podáním žaloby na přezkum důvodnosti výpovědi – i proto je důležité ve výpovědi důvod skutkově vymezit a konkretizovat. Vzhledem k tomu, že by však výpovědní lhůta uplynula až koncem května, není toto pro Vás řešením.
Dále dle § 2257 obč. zák. je pronajímatel povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Výskyt štěnic pak je vadou bytu, kterou je pronajímatel povinen odstranit. Vadu je nutno oznámit pronajímateli v přiměřené lhůtě, nejlépe písemně (§2264 a násl.). Nesjedná-li pronajímatel nápravu (desinsekci), pak ji může nájemce provést na své náklady a tyto pak vymáhat po pronajímateli. V případě, že nápravu nájemce neprovede (např. to není možné), lze požadovat slevu. Neprovede-li pronajímatel nápravu ani v dodatečné lhůtě, lze odstoupit od smlouvy bez výpovědní lhůty. Vzhledem k tomu, že desinsekci provedlo na své náklady bytové družstvo, není tato zákonná úprava také pro Váš případ prakticky použitelná.
Pokud jde o vzniklou škodu na Vašem majetku, pak její vymáhání bude dle mého názoru složité ne-li nemožné. Pronajímatelka by za škodu způsobenou štěnicemi na Vašem majetku mohla teoreticky odpovídat pouze za situace, kdy by o výskytu štěnic věděla (na základě Vašeho včasného oznámení) a sama neučinila žádnou včasnou nápravu k zabránění škodám na Vašem majetku. Za situace, kdy výskyt štěnic byl řešen takřka ihned bytovým družstvem a kdy jste tedy nepostupoval dle výše uvedeného zákonného postupu při ohlašování vad pronajímatelce, je její odpovědnost vyloučena. Navíc v případě výskytu škodlivého hmyzu jde pravděpodobně o škodu způsobenou tzv. vyšší mocí, tedy skutečností, kterou nemohl nikdo, zejména pak ne Vaše pronajímatelka, ovlivnit. Za škodu na Vašem majetku by tak mohl odpovídat vlastník bytu, v němž se štěnice vyskytly jako první. Tato skutečnost by však musela být jednoznačně prokázána alespoň odborným vyjádřením, spíše znaleckým posudkem či přímo v přestupkovém řízení. V souladu s § 57 odst. 2 zákona č. č. 258/2000 Sb. o ochraně veřejného zdraví: „Speciální ochrannou dezinfekci, dezinsekci a deratizaci je povinna podle potřeby ve své provozovně zajistit každá fyzická osoba, která je podnikatelem, právnická osoba a každá osoba při likvidaci původců nákaz, při zvýšeném výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů. Jde-li o obytné místnosti, …. , má povinnost podle věty první vlastník nemovitosti nebo společenství vlastníků a …“. Porušení daného ustanovení je i přestupkem dle § 92l odst. 3 citovaného zákona. Pokud by tedy bylo dotyčnému vlastníkovi prokázáno, že jeho vinou došlo k rozšíření štěnic do celého bytového domu, kdy však nepostačí pouhé tvrzení pracovníka deratizační firmy, bylo by možné náhradu škody na Vašem majetku vymáhat po dotyčném vlastníkovi. Samozřejmě by bylo také nutno prokázat existenci někdejšího nábytku (doklady o zakoupení či alespoň fotodokumentace s oceněním hodnoty v době likvidace), dále také že likvidace nábytku byla nezbytná (odborným vyjádřením či znaleckým posudkem). Z uvedeného vyplývá, že domoci se náhrady škody by nebyl jednoduchý proces a výsledek sporu nemusí být zaručen (zejména pokud by daný vlastník nebyl potrestán v přestupkovém řízení).
Komentáře vytvořeny pomocí CComment