Máme stodolu přesně na hranici našeho a sousedova pozemku. Střecha naší stodoly má mírný přesah přes zeď stodoly. Mírně tedy zasahuje nad sousedův pozemek. Takto tam ta stodola ale stojí již minimálně 150 let. Zhruba před 20 lety (2003), když už byl soused vlastníkem sousedního pozemku, jsme u stodoly udělali okapy. Okapy mají dva svody vedené po zdi stodoly a voda vytékala na sousedův pozemek hned vedle stodoly.
Sousedovi to nikdy nevadilo. Sami od sebe jsme ale asi před 7 lety (2016) položili k úpatí stodoly, na zem, těsně vedle zdi, plastovou trubku o průměru asi 20 cm a oba svody jsme napojili do té trubky a vodu jsme tou trubkou svedli až na konec stodoly, kde je část pozemku (ale je to také sousedův pozemek), který je nechán bez využití a tu vodu jsme svedli tam. Sousedovi to nevadilo a až do dnešních dnů to takto bez problémů fungovalo. Nemáme na to ale žádnou smlouvu ani břemeno. Nedávno jsme se sousedem rozhádali (ale úplně kvůli něčemu jinému) a on nyní po nás chce aby jsme si ty okapy odstranili. Nemá k tomu žádný rozumný důvod, chce to pouze z naschválu. Uznávám, že vodu mohu po menší úpravě - prodloužením trubky kterou je voda svedena od okapů, svést až na svůj pozemek a k sousedovi nic nepoteče. Jedná se o jednoduchou úpravu, kterou udělám hned jak zmizí ty kopy sněhu co nyní napadaly. Předpokládejme tedy, že úprava už je udělaná a voda teče ke mě. Soused chce podat oznámení na stavební úřad, kde bude požadovat odstranění okapů. Mám k tomu několik otázek. Může mi stavební úřad nařídit odstranění okapů, které jsou tam již 20 let a to jen z důvodu, že mi chce soused dělat naschvál? On to totiž nemůže podložit žádným rozumným důvodem, proč mu tam ty okapy vadí. Je to prostě jen z naschválu. Neměl by mít nějaký pádný zákonný argument pro odstranění? Pokud si tam budu moci ty okapy nakonec nechat, budu si tam moci nechat i tu trubku do které je svedená ta voda? Trubka přeci jen již leží na sousedovo pozemku, ale už nejméně 7 let a doteď mu to nevadilo. Pokud bych tu trubku musel odstranit, tak by voda z okapů tekla přímo na sousedův pozemek. Jedině trubku zakopat pod zem, ale nevím zda by to soused dovolil, nejspíše ne. Kam potom tu vodu svést? To, že by voda potom tekla přímo k němu by si vlastně způsobil sám, tím, že by jsem musel tu trubku na jeho popud odstranit. Nebo po mě může požadovat jiné technické řešení odvodu vody z okapů? Nebo by mi musel dovolit zakopat trubku do země, pokud mu uvedu pozemek do původního stavu? No a nakonec - pokud okapy, na sousedův popud, odstraním dobrovolně, abych měl od něj klid, nemůže on potom přijít s tím, že mu teče voda z mé střechy na jeho pozemek, když ale on byl tím, kdo chtěl odstranit okapy? Nemůže přeci chtít po mě odstranit okapy a potom si stěžovat, že voda stéká ze střechy k němu. Musí si přeci vybrat jestli mi tam okapy nechá a nebo jestli voda ze střechy bez okapů k němu bude stékat. Nemůže přeci po mě chtít aby voda k němu ze střechy nestékala po tom, kdy mě nařídil odstranit okapy, to přeci nedává smysl, ne? A ještě mě napadlo, může mu např. vadit i ten přesah střechy na jeho pozemek i když mu to v ničem nepřekáží a je to tam takto již 150 let? Nerad bych, aby to nakonec dopadlo tak, že budu muset zkracovat konec střechy, tak aby lícoval s okrajem stěny stodoly, to by bylo velice nákladné a ze strany souseda by to byla již vyloženě šikana. Děkuji.
Odpověď:
Na úvod poukáži na relevantní ustanovení platné právní úpravy, následně pak odpovím na Vaše jednotlivé otázky (a to v pořadí, v jakém jste je položil).
Je nutné si uvědomit, že pozemek je trojrozměrným objektem – jeho součástí je tedy i prostor nad jeho povrchem. Vyplývá to z § 506/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem …“
Pokud tedy část Vaší stodoly (střecha a okap) přesahují nad sousední pozemek, je tím zasahováno přímo do sousedova pozemku. Přesah stavby nad sousední pozemek je platnou právní úpravou zakázán, jak to vyplývá z § 23/2 a z § 25/6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle nichž platí, že:
„Stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek …“
„S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu … musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek. “
Oprávnění souseda požadovat po Vás provedení příslušné úpravy stodoly vyplývá z § 1019/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek ...“
Co se týče zasahování do sousedova pozemku (resp. do prostoru nad tímto pozemkem), je otázkou, zda byste se nemohli bránit s poukazem na § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. “
Pakliže soused požaduje odstranění okapu pouze proto, aby Vás poškodil, bylo by rovněž možné zvažovat aplikaci § 8 a § 1012 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
„Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. “
„Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. “
Nyní již k Vašim otázkám:
1/ Může mi stavební úřad nařídit odstranění okapů, které jsou tam již 20 let a to jen z důvodu, že mi chce soused dělat naschvál?
Ano, stavební úřad Vám odstranění okapů zajisté nařídit může, a to především tehdy, zjistí-li, že okapy (jako součást stodoly) zasahují do prostoru nad sousedovým pozemkem. Je samozřejmě možné, že se stavební úřad pokusí nalézt nějaké kompromisní řešení, popřípadě že například zastaví toto řízení pro nedostatek důkazů – na to však spoléhat nelze.
2/ Neměl by mít nějaký pádný zákonný argument pro odstranění?
V tomto ohledu postačuje, že je protiprávně (tedy bez odpovídajícího právního titulu) zasahováno do sousedova vlastnického práva. Pro kontaktování stavebního úřadu navíc soused v podstatě žádný relevantní důvod nepotřebuje – pouze upozorní stavební úřad na protiprávní stav a stavební úřad bude následně konat z úřední povinnosti.
Pádný důvod by soused musel mít, pakliže by se rozhodl bránit soukromoprávní cestou (tedy podáním žaloby k soudu) – tato varianta však nenastala.
3/ Pokud si tam budu moci ty okapy nakonec nechat, budu si tam moci nechat i tu trubku do které je svedená ta voda?
To nedokážu říci – vše bude záležet na posouzení stavebním úřadem. Osobně však vcelku pochybuji, že by stavební úřad přivolil k instalaci potrubí na cizím pozemku, pakliže s tím vlastník tohoto pozemku nesouhlasí.
4/ Kam potom tu vodu svést?
Jak vyplývá z výše citovaných ustanovení platné právní úpravy, měla by být voda sváděna vždy na Váš pozemek, a to jakýmkoli technickým způsobem. Pokud s tím soused nebude souhlasit, nesmíte nechat stékat vodu ze střechy stodoly na jeho pozemek.
5/ Nebo po mě může požadovat jiné technické řešení odvodu vody z okapů?
Soused se může dožadovat toho, aby voda z Vaší střechy nestékala na jeho pozemek, stejně jako se může dožadovat toho, aby nebylo zasahováno do prostoru nad jeho pozemkem (například Vaším okapem). Pakliže dá stavební úřad sousedovi v tomto ohledu za pravdu, bude na Vás, jak věc technicky vyřešíte (stavební úřad Vám může například přikázat odstranit přesahující část střechy či okap).
6/ Nebo by mi musel dovolit zakopat trubku do země, pokud mu uvedu pozemek do původního stavu?
Nelze říci, že by sousedovi taková povinnost vznikla (nevyplývá to z žádného právního předpisu).
7/ No a nakonec - pokud okapy, na sousedův popud, odstraním dobrovolně, abych měl od něj klid, nemůže on potom přijít s tím, že mu teče voda z mé střechy na jeho pozemek, když ale on byl tím, kdo chtěl odstranit okapy?
Jak uvádím výše, soused se po Vás může domáhat jak odstranění okapu, tak zamezení stékání vody na jeho pozemek. Soused může v této souvislosti kontaktovat buď stavební úřad (přičemž bude záležet na tom, jak tento spor stavební úřad uchopí), anebo může podat žalobu k soudu.
8/ Nemůže přeci po mě chtít aby voda k němu ze střechy nestékala po tom, kdy mě nařídil odstranit okapy, to přeci nedává smysl, ne?
Z hlediska selského rozumu to smysl skutečně nedává, platná právní úprava však hovoří jinak – není možné zasahovat do prostoru nad povrchem sousedního pozemku a zároveň není možné nechat stékat vodu ze střechy na tento pozemek. Je ovšem možné, že stavební úřad zohlední, že tento stav trvá již velmi dlouho (resp. že tento stav zde byl ještě před nabytím účinnosti nyní platné právní úpravy).
9/ A ještě mě napadlo, může mu např. vadit i ten přesah střechy na jeho pozemek i když mu to v ničem nepřekáží a je to tam takto již 150 let?
Sousedovi to vadit samozřejmě může (jak vyplývá z výše citovaných ustanovení platné právní úpravy) – bude se moci bránit buď cestou stavebního úřadu (zde by však stavební úřad mohl zohlednit, že se jedná o dlouhodobý stav), anebo soudní cestou.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
Komentáře vytvořeny pomocí CComment