Stínění novou stavbou a studie na osvit pozemku, domu, nemovitosti

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník); Kategorie: Stavební zákon a stavby; Zveřejněno: 21. červen 2017; Zobrazení: 2210

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

11/2015-05/2017 řešíme stavební povolení. Máme extrémně úzký pozemek a potřebujeme souhlas sousedů pro vzdálenost 2 m od plotu. Ti nám ho dát nechtějí (jedni ano, druzí ne). Náš pozemek má šíři 11 m, jsme tedy v územní tísni. Obdrželi jsme předběžné stavební povolení od bývalého zaměstnance stavebního úřadu, že naše stavba tam takto může stát.

Sousedé argumentují tím, že jim znehodnotíme stavbu, že jim budeme stínit apod. (máme bungalow). Samotní sousedé mají postavený dům odlišně od projektové dokumentace, která se nachází na stavebním úřadě (tam je vedena stavba 4 m od hranice pozemku, a sousedé ji mají v jednom místě asi 1 m od plotu, přitom se neeviduje žádný souhlas nikoho ke změně). Dům je ovšem zkolaudován. Nyní se po roce skoro žádného konání mělo rozhodnout, sousedka se zase odvolala a chtějí po nás studii na osvit pozemku, protože budeme stínit. Mají nárok na studii osvitu? Nemá to posuzovat stavební úřad? Studie osvitu je údajně dosti drahá a dělá se u několikapatrových domů, ne bungalowů. Paní na st. úřadě se vyloženě nechce rozhodnout, předá to tedy na kraj. Už toho máme opravdu dost. Vše se natahuje, prodlužuje... Hypotéka nám již rok běží a my potřebujeme mít do roka postaveno. Je možné, aby když stavební úřad vydá předběžný souhlas nám povolení nedal a hlavně nekonal? Ještě když sousedé mají zkolaudováno úplně jinak než je v dokumentaci? Nevíme, kam se obrátit, zda to má smysl začít řešit s právním zástupcem, zda nám to pomůže, nebo podat stížnost na nekonání stavebního úřadu. Opravdu již nevím. Bydlíme rok v pronájmu, místo, aby jsme měli rok splacenou hypotéku. Děkuji mnohokrát za radu, Marie.

Odpověď:

Předpokládám, že "předběžným stavebním povolením" máte na mysli územně plánovací informaci (§ 21 stavebního zákona), kterou stavební úřady vydávají jako předběžnou informaci (§ 139 správního řádu). Vámi obdržená informace byla správná, neboť na Vašem pozemku je skutečně možné Váš stavební záměr realizovat; k tomu je však zapotřebí splnit podmínky, které stanoví stavební zákon. Pakliže tyto zákonné podmínky nesplníte, nebude samozřejmě možné získat příslušné přivolení stavebního úřadu (i přesto, že Vámi obdržená informace správně uvádí, že za splnění všech zákonných podmínek by byl Váš stavební záměr realizovatelný).
Vzhledem k tomu, že je po Vás stavebním úřadem vyžadováno získání souhlasu Vašich sousedů, předpokládám, že žádáte o vydání územního souhlasu (§ 96 stavebního zákona), na který bude navazovat vydání stavebního povolení či souhlas s ohlášením stavebnímu úřadu (což předpokládám spíše).
Je pravdou, že doložení písemných souhlasů všech sousedů je podmínkou pro vydání územního souhlasu (jak to vyplývá z § 96/3 písm. d) stavebního zákona). Stavební zákon však samozřejmě pamatuje i na situace, kdy se žadateli nepodaří splnit všechny podmínky pro vydání územního souhlasu (např. tedy tehdy, kdy se žadateli nepodaří získat souhlasy všech sousedů s jeho stavebním záměrem).
Konkrétně dle § 96/5 stavebního zákona platí, že dojde-li stavební úřad k závěru, že žádost nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu, rozhodne usnesením o provedení územního řízení; toto usnesení se oznamuje pouze žadateli a nelze se proti němu odvolat. Žádost o územní souhlas se považuje za žádost o vydání územního rozhodnutí.
Pokud tedy nejste schopni doložit svou žádost o vydání územního souhlasu písemnými souhlasy všech sousedů, měl by stavební úřad tuto Vaší žádost překvalifikovat na žádost o vydání územního rozhodnutí (konkrétně územního rozhodnutí o umístění stavby dle § 79 stavebního zákona), tzn. že stavební úřad by nevydal územní souhlas, nýbrž územní rozhodnutí.
Podstatná je pro Vás skutečnost, že pro vydání územního rozhodnutí není zapotřebí získat souhlasy sousedů. Jelikož stavební úřad zahájí územní řízení, stanou se všichni Vaši sousedé jeho účastníky a budou oprávněni vznášet své námitky (s nimiž se stavební úřad následně vypořádá). Stavební úřad však bude oprávněn vydat územní rozhodnutí i v situaci, kdy tím nevyhoví některým námitkám Vašich sousedů.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že obdobný mechanismus zná stavební zákon rovněž ve vztahu souhlasu s ohlášením stavebnímu úřadu a stavebního povolení (jak vyplývá z § 107 stavebního zákona).
V současné chvíli Vám proto doporučuji kontaktovat dotyčnou úřednici stavebního úřadu a dotázat se jí, zda je dle jejího názoru možné postupovat podle § 96/5 stavebního zákona, tzn. zahájit územní řízení a (po splnění všech podmínek a doložení všech potřebných podkladů) vydat územní rozhodnutí o umístění stavby.
Máte-li zato, že stavební úřad je ve Vašem případě pasivní, můžete se obrátit na nadřízený stavební úřad (tedy krajský úřad) s podnětem ke zjednání nápravy. Krajský stavební úřad bude oprávněn přijmout některé z opatření proti nečinnosti dle § 80 správního řádu.
Co se týče míry, v jaké bude Váš dům stínit sousedním pozemkům, jedná se skutečně o aspekt, který by měl z úřední povinnosti zkoumat stavební úřad; Vaši sousedé se po Vás nemohou domáhat pořízení této studie.
Skutečnost, že Vaši sousedé zkolaudovali svůj dům v rozporu s povolenou projektovou dokumentací, je pro řešení Vašeho případu zcela bez významu.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 500/2004 Sb. , správní řád

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.