Stavby, stavební řízení a právo

Kolaudace není vždy nutnou podmínkou k nastěhování do nově postaveného rodinného domu. Pokud se jedná o rodinný dům s maximální rozlohou 150 m2, s nejvýše dvěma nadzemními podlažími, s podkrovím a sklepem na pozemku, který je určen k zastavění, není ve většině případů nutné stavební povolení. Stavebník má povinnost zamýšlenou stavbu písemně ohlásit stavebnímu úřadu. Současně došlo i ke zjednodušení při schvalování převodu stavby do užívání. U většiny takových staveb stačí počátek užívání oznámit stavebnímu úřadu. Stavební úřad v návaznosti na doručení oznámení provádí na místě stavby kontrolní prohlídku, kde zkontroluje dokumentaci a vyhodnotí, zda souhlasí se skutečným provedením stavby. Pak vydá stanovisko. V případě závad je musí stavebník odstranit, jinak mu stavební úřad povolení k užívání neudělí. Zákaz užívání stavby může stavební úřad vydat v takovém případě, kdy během prohlídky zjistí, že stavba je v rozporu s oznámením nebo stavebním povolením nebo nejsou splněny podmínky ochrany života a zdraví osob nebo zvířat (např. chybí hasicí přístroj) apod. Stavební úřad má na vyjádření se k tomuto oznámení 30 dnů. Obecně platí, že s užíváním stavby pro účel, k němuž byla stavba povolena, může být započato, pokud do 30 dnů od doručení oznámení stavební úřad užívání stavby nezakáže. Musí se jednat o kompletně dokončenou stavbu, případně část stavby schopnou samostatného užívání. Stavebník musí ale nejdříve zajistit provedení a vyhodnocení různých zkoušek. Jedná se o revizní zprávu o stavu el. instalace, hromosvodů, plynoinstalace, tlakovou zkoušku ústředního topení a vodovodu, předávací protokol od prováděcí firmy, nebo vyjádření stavebního dozoru v případě stavby svépomocí, osvědčení o stavu komínů, doklady o tom, že rozvody vody a kanalizace jsou provedeny dle platných norem. Pokud se v průběhu výstavby stavebník odchýlil od původní dokumentace, předkládá se dokumentace skutečného provedení stavby. Pokud je stavba zapsána v katastru nemovitostí, doloží se aktuální vyhotovení geometrického plánu. V některých případech lze stavbu užívat ještě před jejím oficiálním předání do užívání. Těmi jsou předčasné užívání stavby a zkušební provoz. Stavbu lze předčasně užívat na základě časově omezeného povolení stavebního úřadu. Taková stavba sice ještě není úplně dokončena, ale její užívání neohrožuje bezpečnost a zdraví. Podobně je tomu u zkušebního provozu, který je také časově omezen a během této doby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace.
Z Vašeho dotazu nelze odvodit, zda užívání stavby není v souladu s některou z výše uvedených skutečností a zda tedy právo nesvědčí vlastníkovi stavby.
Obecně lze uvést, že stavební úřad nemá pravomoc vstoupit do nemovitosti někoho bez toho, aby toto vlastník umožnil, tomu brání ochrana soukromého vlastnictví. Jinou otázkou je, jak důsledně stavební úřad postupuje při dokazování případného přestupku neoprávněného užívání nemovitosti. Podle mého názoru by se stavební úřad neměl řídit pouze sdělením stavebníka, ale měl by postupovat podle dalších skutečností, které dokáže svou činností zjistit. Důkazní břemeno je na straně stavebního úřadu, protože u přestupků existuje presumpce neviny stejně jako u trestných činů.