Věcné břemeno, služebnost

Obec nijak nepochybila, když při prodeji pozemku nezřídila v rámci smlouvy o prodeji věcné břemeno, které by zajišťovalo přístup k Vašemu pozemku. Žádný právní předpis obec k takovému postupu nezavazuje a nenutí ji k tomu.

Obecně lze říci, že využíváte-li cizí pozemek k přístupu na vlastní nemovitost bez jakékoliv dohody s jeho majitelem, vzniká Vám z tohoto důvodu tzv. bezdůvodné obohacení. I kdyby Vám majitel sousedního pozemku v průchodu nebránil, mohl by po Vás požadovat určitou finanční částku jako „protiplnění“ (např. jako „nájem“). Pokud byste se nedohodli, mohl by toto požadovat i u soudu (vydání bezdůvodného obohacení). Přístup Vám však umožnit musí.

Možnosti jak Vám nyní definitivně zajistit právo přístupu na Váš pozemek jsou dvě. V obou případech však musíte – v souladu s předchozím odstavcem – poskytnout majiteli sousedního pozemku finanční náhradu.

Výjimkou by bylo, kdyby přes sousední pozemek vedla tzv. účelová komunikace (k tomu viz níže bod IV).

Zajištění přístupu je možné na sousedním pozemku „vyvlastnit“, a to podle § 170 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Ten říká, že je možné právo k pozemku odejmout nebo omezit též „k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě“.  

Postup vyvlastňovacího řízení upravuje speciální zákon, a to zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění).

Podle § 3 zákona o vyvlastnění je vyvlastnění přípustné jen pro účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem a jen jestliže veřejný zájem na dosažení tohoto účelu převažuje nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Vyvlastnění není přípustné, je-li možno práva k pozemku nebo stavbě potřebná pro uskutečnění účelu vyvlastnění získat dohodou nebo jiným způsobem.

Podle § 5 odst. 1 zákona o vyvlastnění je vyvlastnění přípustné, jen pokud vyvlastnitel (ten, v jehož zájmu se vyvlastňuje, v tomto případě byste to byla Vy) učinil vše pro to, aby vyvlastňovanému byl po dobu nejméně 6 měsíců znám účel vyvlastnění, a jestliže vyvlastňovaný nepřijal včas návrh vyvlastnitele na získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě dohodou; lhůta, kterou vyvlastnitel stanoví vyvlastňovanému pro přijetí návrhu na uzavření smlouvy, nesmí být kratší než 60 dnů.

Pokud se Vám tedy nepodaří dosáhnout dohody s novým majitelem přilehlých pozemků (o což se v tomto případě musíte pokusit), můžete se obrátit na vyvlastňovací úřad s návrhem na vyvlastnění věcného břemena: práva cesty. Za vyvlastněné věcné břemeno byste byla povinna poskytnout novému majiteli pozemku finanční náhradu.

Vyvlastňovacím úřadem je ve Vašem případě obecní úřad obce s rozšířenou působností.

V souladu s ustanovením § 151o odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platí, že „není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek“.

Je tak možné obrátit se na soud s žalobou a požádat soud, aby ve Váš prospěch zřídil věcné břemeno spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.

I v tomto případě byste musela za zřízení věcného břemene poskytnout majiteli přilehlého pozemku finanční náhradu (podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod a podle § 128 občanského zákoníku je totiž obecně možné vlastnické právo omezit jen ve veřejném zájmu, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu). Soud by výši náhrady stanovil za pomoci znalce z oboru oceňování nemovitostí, východiskem by byla v tomto směru zásadně cena obvyklá v obdobných místech (lokalitách).

Kolegyni jste informovala, že nemáte prostředky na zaplacení služeb advokáta. V této souvislosti by pro Vás mohla být využitelná následující ustanovení zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, který upravuje postup řízení před soudy.

Podle § 138 občanského soudního řádu může předseda senátu na návrh přiznat účastníkovi zcela nebo zčásti osvobození od soudních poplatků, odůvodňují-li to poměry účastníka a nejde-li o svévolné nebo zřejmě bezúspěšné uplatňování nebo bránění práva.

Podle ustanovení § 30 občanského soudního řádu platí, že účastníku, u kterého jsou předpoklady, aby byl soudem osvobozen od soudních poplatků (§ 138), předseda senátu ustanoví na jeho žádost zástupce, jestliže je to třeba k ochraně jeho zájmů.

Pokud splňujete výše uvedené požadavky, zejména pokud to odůvodňují Vaše majetkové a sociální poměry, můžete soud požádat nejen o osvobození od soudních poplatků, ale také o ustanovení zástupce v soudním řízení. V dalším by Vám v této věci mohli poradit i v občanské poradně.

Právo přístupu by dočasně mohlo být zajištěno prostřednictvím ochrany pokojného stavu podle ustanovení § 5 občanského zákoníku. V souladu s ním platí, že „došlo-li ke zřejmému zásahu do pokojného stavu, lze se domáhat ochrany u příslušného orgánu státní správy. Ten může předběžně zásah zakázat, nebo uložit, aby byl obnoven předešlý stav. Tím není dotčeno právo domáhat se ochrany u soudu“.

Toto ustanovení slouží k tomu, aby byla rychle (a tedy efektivně) poskytnuta ochrana poslednímu pokojnému stavu (tj. stavu, který doposud trval nerušeně a pokojně po delší dobu) a byl tak zabezpečen mezi dotčenými pořádek a klid. Příslušný k rozhodnutí je obecní úřad, v jehož obvodu k zásahu došlo, tedy i Váš obecní úřad. Toto rozhodnutí se vydává ve správním řízení podle správního řádu a je pouze předběžného charakteru.

Obecní úřad při poskytování právní ochrany pokojnému stavu nezkoumá, jestli skutečně došlo k zásahu do cizích práv, zda byl zásah protiprávní či po právu. K tomu mají všichni zúčastnění jiný prostředek ochrany, tj. možnost současně nebo i následně se žalobou domáhat ochrany u  soudu, který nezávisle o věci definitivně rozhodne aniž by byl jakkoliv vázán předchozím rozhodnutím správního orgánu.

Podmínkou poskytnutí ochrany podle § 5 občanského zákoníku je existence pokojného stavu – např. dlouhou dobu jste přes obecní pozemek procházela na pozemek svůj. Důležité je však také to, jestli proti narušení pokojného stavu od začátku protestujete a jak rychle po narušení pokojného stavu se obrátíte na příslušný úřad s žádostí o nápravu.

Druhou podmínkou je totiž to, jestli se mezi časem nestal „rušící stav“ novým pokojným stavem - ustanovení § 5 občanského zákoníku chrání vždy jen poslední pokojný stav. Jelikož správní orgány v řízení o poskytnutí ochrany podle ustanovení § 5 občanského zákoníku nechrání právo, ale chrání naopak stav faktický (poslední pokojný stav), je jejich povinností zabývat se ve správním řízení otázkou, zda s ohledem na okolnosti případu již nevznikl nový pokojný stav.

V tuto chvíli tak můžete zkusit podat k Vašemu obecnímu úřadu (v jehož obvodu došlo k zásahu do pokojného stavu) žádost o poskytnutí ochrany pokojného stavu.

V návrhu je třeba uvést zejména

• komu návrh podáváte (označení daného správního orgánu)
• kdo jej podává a proti komu směřuje (označení stran: navrhovatel, odpůrce)
• popis skutkového stavu (popis pokojného stavu, který existoval, tedy např. že průchod přes pozemek byl Vámi dlouhodobě užíván, bývalý vlastník užívání nebránil) a popis narušení pokojného stavu ze strany odpůrce (např. kdy a jak začalo docházet k bránění v průchodu)
• návrh důkazů k doložení Vašich tvrzení ohledně skutkového stavu (např. výpověď účastníků, svědecká výpověď, přiložená fotodokumentace
• právní argumentace

Tato část může znít na příklad následovně:

Navrhovatel se domnívá, že výše popsaná situace naplňuje veškeré podmínky, které vyžaduje zákon pro poskytnutí ochrany pokojnému stavu ve smyslu § 5 občanského zákoníku, jakožto předběžné ochrany existujícímu pokojnému uspořádání majetkových vztahů proti jejich svémocnému narušování.

V tomto řízení správní orgán nechrání stav právní, ale stav faktický (poslední pokojný stav), a z hlediska ochrany podle § 5 občanského zákoníku proto není důležité, zda bylo porušeno něčí právo, ale fakt, že byl svémocně změněn pokojný stav.

Pokojný stav, jak je výše popsaný, trval mnoho let, aniž by docházelo k jakýmkoli projevům nesouhlasu ze strany vlastníků pozemků, přes které stezka vede. Lze jej tedy bezpochyby označit za pokojný stav ustálený.

Odpůrcův zásah do pokojného stavu je zřejmý, neboť … Situace, jež nastala po odpůrcově zásahu, rozhodně nemůže být kvalifikována jako nový pokojný stav, jelikož navrhovatel trvale vyjadřuje nesouhlas s nastalou situací. Projevem jeho nesouhlasu je i podání tohoto návrhu.

    čeho se domáháte (petit návrhu)

Tato část by mohla znít např. takto:

S ohledem na výše uvedené skutečnosti se navrhovatel domáhá, aby pověřený obecní úřad vydal r o z h o d n u t í , kterým odpůrci přikáže zdržet se jakýchkoliv zásahů, kterými by mohl rušit pokojný průchod navrhovatele přes pozemky odpůrce.

    návrh je třeba podepsat

Jak bylo řečeno výše, zcela jiná situace nastává v případě, že by přes sousední pozemek na Váš pozemek vedla tzv. účelová komunikace. Ze znění Vašeho dotazu vyplývá spíše, že tomu tak není, nicméně uvádíme zde alespoň základní informace.

V souladu s § 24 zákona č. 13/1997 Sb. o pozemních komunikacích nesmí nikdo uzavřít místní či veřejně přístupnou účelovou komunikaci bez příslušného povolení silničního správního úřadu. Znaky těchto typů komunikací jsou v zákoně dále vymezeny, přičemž v praxi se bude většina sporů týkat tzv. veřejně přístupných účelových komunikací. Ty zákon o pozemních komunikacích vymezuje v § 7 takto:

„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.“

Veřejně přístupnými nejsou ty komunikace, které se nacházejí v uzavřeném prostoru nebo objektu a slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu (§ 7 odst. 2 zákona o pozemních komunikacích).

Rozhodnutí soudů v této oblasti však určily i další znaky tohoto typů komunikací.

Nejvyšší soud, č. j. 22 Cdo 2191/2002 ze dne 7. 10. 2003

"Účelovou komunikací je pozemní komunikace, která splňuje znaky uvedené v § 7 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, a to i v případě, že o charakteru této pozemní komunikace nebylo vydáno správní rozhodnutí. Veřejnou cestou-účelovou komunikací se pozemek v soukromém vlastnictví stává věnováním. Je-li cesta věnována obecnému užívání, nemůže mu být odňata soukromoprávní dispozicí vlastníkovou. Byla-li cesta vedoucí přes pozemek v soukromém vlastnictví od nepaměti veřejně užívána z naléhavé komunikační potřeby, jde o účelovou komunikaci."

Nejvyšší soud ČR, č.j. 22 Cdo 1173/2005 ze dne 21. 2. 2006:

"Byla-li účelová komunikace zřízena nepochybně za souhlasu předchozího majitele pozemku, není její existence vázána na souhlas současného majitele. Pokud tedy nastane situace, kdy vlastník pozemku uzavře stezku nebo silnici, kterou lze označit jako veřejně přístupnou účelovou komunikaci, má každý možnost obrátit se na místně příslušný silniční správní úřad (kterým je dle § 40 odst. 5 zákona o pozemních komunikacích obecní úřad) a podat mu podnět k prošetření věci. V podnětu je vhodné upozornit, že vlastník pozemku se svým postupem zřejmě dopustil porušení povinností vyplývajících pro něj ze zákona o pozemních komunikacích či dokonce přestupku (§ 24 cit. zákona) a navrhnout úřadu, aby vlastníkovi nařídil odstranit všechny překážky a uvést komunikaci do původního stavu, popřípadě aby vlastníkovi uložil pokutu ve smyslu §42a odst. 1 písm. a) a §42a odst. 7 bod a) cit. zákona."

Ústavní soud ČR, sp.zn. II. ÚS 268/06 ze dne 9.1.2008:

"Ústavní soud shodně s názory veřejného ochránce práv konstatoval, že účelovou komunikací se pozemek stává přímo ze zákona, pokud splňuje definici podanou v ust. § 7 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích. V souladu s dřívější judikaturou Ústavní soud tuto definici rozšiřuje o další znaky. Aby byla určitá cesta považována za pozemní komunikaci, musí buďto vlastník pozemku projevit výslovný souhlas s jejím veřejným užíváním a nebo musí jít o cestu veřejně užívanou od nepaměti (zde se dovozuje souhlas vlastníka daný mlčky tím, že v užívání cesty veřejnosti nebránil). Souhlas s veřejným užíváním cesty jako pozemní komunikace přechází z jednoho soukromého vlastníka na druhého – toto pravidlo však podle Ústavního soudu nelze vztahovat na případy, kdy soukromý vlastník nabude vlastnické právo od veřejnoprávní korporace (např. obce) v restituci."

Druhým znakem pozemní komunikace, který v zákoně přímo uveden není, je podle Ústavního soudu tzv. nutná komunikační potřeba. Aby tedy byla určitá cesta považována za veřejně přístupnou pozemní komunikaci, musí jít o nezbytnou komunikační spojnici. Existuje-li jiná alternativa přístupu, nepostačuje k prohlášení za pozemní komunikaci jen zjištění, že byla posuzovaná cesta dlouhodobě užívána veřejností ke zkrácení cesty. Otázka technického řešení alternativního přístupu přitom není otázkou komunikační nezbytnosti.

Ústavní soud, zdá se, považuje tento znak za nezbytný i v případě existence souhlasu vlastníka. Soud však také uvádí, že je přirozeně právem vlastníka zpřístupnit svůj pozemek široké veřejnosti v rozsahu a za účelem, o nichž sám autonomně rozhodne. Je tedy otázkou, zda je třeba nutnou komunikační potřebu zkoumat i v případě, že je možné doložit výslovný souhlas s veřejným užíváním cesty ze strany vlastníka pozemku nebo jeho právního předchůdce.

K otázce pozemních komunikací vydal rozsáhlý sborník stanovisek také ombudsman, v tomto sborníku možná naleznete odpovědi i na další související otázky. Na stránkách ombudsmana naleznete také další informace, aktualizace a poznámky ke sborníku.