Vznik věcného břemene u nástavby a vestavby stavebními bytovými družstvy

Základní údaje: Uložil(a): Monika Vybíralová, DiS. (správa textů); Kategorie: Věcná břemena (služebnosti); Zveřejněno: 13. červen 2012; Zobrazení: 8212

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Na domě ve vlastnictví státu s 12 byty byla roku 1970 postavena dvoupatrová nástavba s 8 byty, budova se nestala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva provádějícího nástavbu (dále SBD) a původního vlastníka budovy.

Celý dům (20 bytů) byl v r. 2000 prodán nově založenému bytovému družstvu Dlouhý lán (dále BD lán) a k převáděné nemovitosti je zřízeno věcné břemeno pronájmu ve prospěch SBD. Po 10 letech BD lán rozdělilo dům na bytové jednotky. Následně převedlo byty do osobního vlastnictví včetně 5 bytů v nástavbě. 3 byty v nástavbě, jejichž uživatelé neměli zájem o odkoupení, zůstaly ve vlastnictví BD lán a je k nim věcné břemeno ve prospěch SBD. Vzniklo společenství vlastníků bytových jednotek (dále SVJ) a BD lán je jedním z členů. Každý člen SVJ má povinnost hradit příspěvky na správu a provoz, opravy a údržbu, stanovené měsíční zálohy na služby. Měsíční příspěvek, který BD lán musí hradit na účet SVJ se týká pouze 3 bytů v nástavbě, jiné byty BD lán nevlastní. SBD však proplácí jen podíl za již dokončené opravy, a BD lán nemá finance na měsíční platby do fondu oprav, ani na svou správu. Postupuje SBD správně? Děkuji, Zdeněk

Odpověď:

Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že se na Vámi popisovanou situaci vztahuje § 27/1 zákona o vlastnictví bytů, tzn. že nastal stav, kdy byly v družstevní bytové výstavbě pořízeny byty (na které byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční a úvěrové pomoci družstevní bytové výstavbě) formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, aniž se budova stala předmětem podílového spoluvlastnictví družstva a původního vlastníka budovy.
V těchto případech vzniklo dle § 28d/1 zákona č. 42/1992 Sb. na budově ve prospěch SBD věcné břemeno (dle § 151n a násl. Občanského zákoníku), které BD lán omezuje v následujícím:
a/ pro nájemní vztahy k bytům získaným nástavbou či vestavbou platí ustanovení Občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu,
b/ SBD má k těmto bytům práva a povinnosti pronajímatele (není-li mezi SBD a BD lán dohodnuto jinak),
c/ pro stanovení nájemného z těchto bytů platí předpisy o způsobu výpočtu nájemného v bytech stavebních bytových družstev,
d/ nájemné z těchto bytů platí nájemce SBD; přičemž úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu však nájemce platí BD lán.
Pro vyřešení otázky výše podílu SBD na povinných příspěvcích SVJ je zapotřebí použít § 151n/3 Občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc (SBD), povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník (BD lán), je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. Ideálním řešením nastalé situace je samozřejmě uzavření písemné dohody, jejímž předmětem bude kalkulace míry spoluužívání BD lán (co se týče předmětných tří bytů) a závazek SBD hradit BD lán poměrnou část celkových nákladů. Pro předejití vzniku sporů lze SBD a BD lán doporučit nechat si vyhotovit znalecký posudek, kterým by se následná dohoda řídila.
Pokud by nebyla dohoda možná, nezbude BD lán, než se obrátit na soud.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.