Spolumajitel bytového domu odmítá opravu střechy v havarijním stavu, kterou zatéká - co teď? - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. Kateřina Galatíková (advokát); Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.; Zveřejněno: 12. únor 2023; Zobrazení: 1860

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Koupila jsem 2021 byt v bytovém domě, kde jsou 4 bytové jednotky. Všechny jsou v soukromém vlastnictví. Dům je bohužel starší a vyžaduje opravy - nový přívod vody (špatný tlak), odvodnění, zateplení a hlavně výměna střešní krytiny. Majitel dvou bytů, ale nechce jít pod bytové družstvo, což by bylo jednodušší se vším i případnou půjčkou na opravy, když by byla potřeba a prohlásil, že nikomu nebude nic financovat, drobné opravy ano, ale střecha atd. ani náhodou.

Bohužel tam střechou teče, máme to zrovna my na schodišti, ale to ho nezajímá. Tvrdí, že vlastní polovinu domu a tudíž ho nemůžeme ani,, přehlasovat". Jsem z toho dost špatná, jelikož už při koupi bytu bylo jasné, že do max. 5 let musíme střechu určitě vyměnit, ale pokud on si postaví hlavu máme nějaké možnosti? On podle KN není majitelem dvou bytů, ale pouze jednoho, druhý byt je psán zřejmě na jeho dceru, ale nevím, zda nám to k něčemu bude. Má on jako majitel nějaké povinnosti vůči domu, aby nechátral a musel dělat potřebné opravy? Máme my nějakou možnost ho k tomu dotlačit? Přece nemůžeme platit celou střechu jen my a majitel druhého bytu, který souhlasí. Moc děkuji za odpověď, s pozdravem Vladimíra.

Odpověď:

Z Vašeho dotazu není zřejmé, zda máte zřízeno společenství vlastníků (podle zákona jej mít nemusíte). Pokud SVJ nemáte, pak by měl někdo z vlastníků vykonávat funkci správce domu. Na rozhodování se potom přiměřeně použijí zákonná ustanovení o shromážděn SVJ. O opravě střechy je tedy nutné rozhodnout na schůzi/shromáždění nadpoloviční většinou hlasů. Váha hlasu odpovídá velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (uvedeno např. v katastru nemovitostí). Pokud dotyčný vlastník vlastní pouze jeden byt, pak Vás přehlasovat nemůže. Jeho dcera jej však může zplnomocnit, aby se schůze účastnil za ni a hlasoval za ni. Pak je otázkou, zda dohromady mají nadpoloviční podíl na společných částech domu. Doporučuji Vám kontaktovat písemně přímo tuto vlastnici a vysvětlit jí stav věci, pokud je možnost, že ji obrátíte na svou stranu. Přehlasovaný vlastník pak může, je-li k tomu důležitý důvod, do tří měsíců navrhnout soudu, aby o záležitost rozhodl (§ 1209 občanského zákoníku). Dále je také možné navrhnout soudu rozhodnutí o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale nebylo rozhodnuto z důvodu nezpůsobilosti shromáždění se usnášet (malá účast).
Doporučuji Vám tedy jít touto cestou, kdy řádně svoláte shromáždění, tedy v pozvánce uvedete navrhované usnesení k rozhodnutí (ať už vstup do bytového družstva či společná úhrada opravy střechy či sjednání úvěru), průběh schůze zapíšete a případně podáte výše zmíněné žaloby.
Závěrem doplňuji, že dle § 1183 obč. zák. se vlastník jednotky musí zdržet všeho, co brání opravě domu, o níž bylo řádně rozhodnuto. Dále dle § 1184 obč. zák. Může osoba odpovědná za správu domu navrhnout prodej jednotky vlastníka, který poruší povinnost uloženou mu vykonatelným rozsudkem – tedy např. rozsudkem o tom, že je povinen přispět na opravu střechy.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.