Jsem spoluvlastníkem pozemku, označeného v katastru jako ostatní komunikace. Dle sdělení dopravního odboru se nejedná o veřejně přístupnou komunikaci. Pozemek sousedí s veřejnou komunikací. Cca. 1989 tatínek na hranici těchto pozemků zbudoval neuzamykatelnou bránu, která byla uzavírána dle potřeby pouze několikrát do roka, ovšem po celou dobu byla vždy neuzamčená, tedy snadno k otevření.
Po celou dobu nikdo ze spolumajitelů nevznesl námitku proti její existenci, a protože kopíruje hranici pozemku, byli všichni přesvědčeni, že je to tak správně. Prostě si bránu dle potřeby otevřeli a zavřeli. Jsem do nynějška přesvědčen, že oddělení veřejně přístupného a nepřístupného prostoru není protiprávní. Cca. 2005 zemřel původní majitel a podíl na společném pozemku získal do vlastnictví jeho syn a stal se majoritním spoluvlastníkem. Rovněž on si bránu bez námitek, stejně tak jako jeho otec, podle potřeby otevíral a zavíral. Tedy nadále bylo vše v pořádku a to až do 09/2019. Najednou přišel s tím, že s existencí brány zásadně nesouhlasí a že jako většinový vlastník žádá její okamžité odstranění, protože mu brání v přístupu soukromý pozemek, na kterém má dům. Podotýkám, že soused dům využívá pouze část roku jako rekreační objekt a nikdo tam nemá trvalé bydliště. Sám má na zmíněné společné cestě a pozemkem uzamykatelnou bránu. Tato brána zkracuje společnou cestu o cca 2 m, tedy si tuto část přivlastnil. Nevím, jak se mám bránit a zda se opravdu dopouštím protiprávního jednání. Jsem v důchodu, a když není brána zavřená, tak se bojím. Opravdu nevím, co mám dělat. S pozdravem František.
Odpověď:
Ve Vašem případě je podstatné, kolika spoluvlastníky je předmětný pozemek (cesta) spoluvlastněn a jaké jsou jejich spoluvlastnické podíly (tato skutečnost z Vašeho dotazu nevyplývá).
Dále je důležité, zda předmětnou bránu považujete za svůj výlučný majetek (neboť byla zřízena a předpokládám, že i financována, Vaším otcem), nebo zda zastáváte názor, že se tato brána stala předmětem spoluvlastnictví.
1/ První stanovisko – brána je Vaším výlučným majetkem:
Budete-li zastávat první stanovisko (tzn. že brána je Vaším výlučným majetkem), bude aplikovatelný § 3055/1 občanského zákoníku, dle něhož je brána i nadále samostatnou nemovitou věcí. V takovém případě bude vhodné tvrdit, že brána byla v roce 1989 vybudována se souhlasem všech tehdejších spoluvlastníků cesty, tzn. že je oprávněnou stavbou.
Jelikož brána představuje oprávněnou stavbu a zároveň není předmětem spoluvlastnictví (nýbrž Vaším výlučným vlastnictvím), není majoritní spoluvlastník oprávněn o ní rozhodovat či požadovat její odstranění).
Je samozřejmě možné, že majoritní spoluvlastník zareaguje tím, že k místně příslušnému stavebnímu úřadu podá podnět na prošetření věci. V takovém případě bude stavební úřad zjišťovat, zda se skutečně jedná o oprávněnou, resp. zejména povolenou stavbu.
2/ Druhé stanovisko – brána je předmětem spoluvlastnictví:
Budete-li naopak zastávat stanovisko, že brána se stala po svém vybudování předmětem spoluvlastnictví (a to spoluvlastnictví těch osob, které spoluvlastnily cestu), bude aplikovatelný § 3054 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že brána se ke dni 1. 1. 2014 (kdy nabyl účinnosti občanský zákoník) stala součástí pozemku (tzn. že již není samostatnou věcí v právním smyslu).
Bude-li tedy na bránu nahlíženo jako na součást pozemku (který je předmětem spoluvlastnictví), budou se na tuto bránu vztahovat stejná pravidla pro správu/hospodaření, jaká platí pro celou cestu.
Dle § 1128/1 občanského zákoníku platí, že o běžné správě společné věci (tedy o cestě i o bráně, jako její součásti) rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů.
Dle § 1129/1 občanského zákoníku pak platí, že k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci (tedy cesty i brány, jako její součásti), zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
Je důležité, jak velký spoluvlastnický podíl má majoritní spoluvlastník. Pakliže je jeho spoluvlastnický podíl menší než dvoutřetinový, bude výhodné, pokud budete tvrdit, že odstranění brány představuje nikoli běžnou záležitost, nýbrž se jedná o rozhodnutí o významné záležitosti (a je tudíž nutné, aby o ní rozhodla dvoutřetinová většina spoluvlastníků).
Nebude-li majoritním spoluvlastníkem dosaženo dvoutřetinové většiny, nezbude mu nic jiného, než aby se v této věci obrátil na soud (§ 1129/1 občanského zákoníku).
I v případě, kdy by měl majoritní spoluvlastník dvoutřetinovou či větší většinu (a o odstranění brány tudíž mohl rozhodnout), není ještě všechno ztraceno. V takovém případě byste se mohl obrátit na soud, a to dle § 1129/2 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení konkrétně platí, že:
„Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování … může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí …“
Na soud se tedy případně budete moci obrátit nejen s požadavkem, aby rozhodl, nýbrž i s návrhem, aby dočasně zakázal bránu odstranit (do doby, než v této věci soud rozhodne).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Komentáře vytvořeny pomocí CComment