Odpověď:
V prvé řadě bude záležet na tom, zda budete chtít ze dvou bytových jednotek učinit jednu bytovou jednotku v právním slova smyslu. Novou bytovou jednotku (sloučení dvou původních) je jednak nutno zapsat do katastru nemovitostí, jednak je nutno změnit Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení práva k domu a bytu.
Pokud byste jednotky právně neslučovali, pak není nutno zapisovat změnu do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí je však nutné založit nové úplné znění Prohlášení vlastníka.
V případě, že byste šli cestou probourání otvoru do nosné zdi, bude samozřejmě nutné stavební povolení. Při nutnosti změny Prohlášení vlastníka zákon vyžaduje souhlas většiny všech vlastníků, nedotkne-li se změna práv a povinností všech vlastníků jednotek (jako je tomu při změně podílů na společných částech domu). Stavební úřad Vás pak vyzve k případnému doložení souhlasu potřebné většiny vlastníků jednotek.
Jestliže byste chtěli jít nejméně náročnou cestou – zabráním koncové části chodby – bude opět pravděpodobně nutno změnit Prohlášení vlastníka, pakliže obsahuje pravidla pro užívání společných částí domu. Zde postačí souhlas většiny všech vlastníků jednotek.
Doporučuji Vám nejprve konzultovat svůj záměr s vedením SVJ, současně si prostudujte znění Prohlášení vlastníka budovy a zejména Stanovy, které mohou obsahovat odchylnou úpravu od zákona. Po obdržení informací od výboru SVJ následně zvolte nejvýhodnější variantu. Poté požádejte o projednání vaší záležitosti na schůzi:
a) souhlas s probouráním otvoru do nosné zdi, nebo
b) souhlas se změnou ve způsobu užívání společných prostor a vybudováním příčky, kdy se zavážete k odstranění na výzvu SVJ,
c) případně spolu s výše uvedeným i souhlas se sloučením bytových jednotek v jednu
a navrhněte schválení vámi vybraného řešení.
V případě, že by návrh nebyl schválen či by shromáždění nebylo usnášeníschopné, můžete se obrátit na soud, aby o záležitosti rozhodl. Musí zde však být splněna podmínka, že pro rozhodnutí soudu je „důležitý důvod“, což sloučení bytů nutně nemusí naplnit (viz § 1209 občanského zákoníku).
Níže citace příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník:
§ 1169 Změna prohlášení
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně.
§ 1208
Do působnosti shromáždění patří
a) změna stanov,
b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
e) rozhodování
1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
f) udělování předchozího souhlasu
1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně,
h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
§ 1209
(1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
(3) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
§ 1210 Náhradní shromáždění
Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
Komentáře vytvořeny pomocí CComment