Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Dle § 2236/1 a 2 nového občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení, přičemž ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor; skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

Ze shora uvedeného tak lze dovodit, že smlouvu o nájmu bytu (tzn. smlouvu, jejímž předmětem je uspokojení bytových potřeb nájemce) lze uzavřít i v případě, že pronajímané prostory nejsou tzv. zkolaudovány jako byt, v tomto případě je rozhodný faktický stav, tzn. zda jsou pronajaté prostory k obývání způsobilé.

Je však zároveň pravdou, že obývání prostor, které nejsou tzv. zkolaudovány jako obytné (ve smyslu § 119 a násl. stavebního zákona) může být ze strany stavebního úřadu sankcionováno, ani tato skutečnost však nemá na platnost (a vymahatelnost) uzavřené nájemní smlouvy žádný vliv (oblast soukromoprávního závazkového vztahu je zde oddělena od oblasti veřejnoprávní regulace).

Výše zmíněnou koncepci pak potvrzuje sám zákonodárce v důvodové zprávě k novému občanskému zákoníku:

"Pro nájemní bydlení je typické pronajímání bytu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností účelově určených k bydlení. Výrazem "soubor místností" se poukazuje, že půjde pravidelně o několik místností pod společným uzamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení "byt" se tedy pojí s tzv. samostatným bytem, tj. takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného. Z hlediska veřejného práva je pro určení bytu rozhodné rozhodnutí správního orgánu stanovující účel užívání stavby, tj. kolaudační rozhodnutí. Takové rozhodnutí může být z hlediska soukromého práva dílčím vodítkem, nemůže však být určující. Pronajme-li se jako byt k bydlení místnost (soubor místností) tvořící materiálně obytný prostor (tedy prostor k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý), byť jej správní rozhodnutí za byt neoznačuje, půjde přesto z hlediska soukromého práva o chráněný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit jako správní delikt s důsledky, které veřejné právo stanoví pro toho, kdo se deliktu dopustil."